ДО И ПОСЛЕ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Закон в Италии тщательно следит за юридической чистотой сделок с недвижимостью, поэтому иностранному покупателю можно быть уверенным в максимальной прозрачности процедуры.

В Италии не предусмотрены какие-либо ограничения на покупку недвижимости иностранными гражданами, будь то физическое или юридическое лицо. Единственное исключение – запрет на покупку сельскохозяйственных земель.

Процедура покупки недвижимости в Италии достаточно проста, и четко регламентированна Итальянским Законодательством. Таким образом, чтобы приобрести недвижимость в Италии, Вам необходимо всего лишь:

• Получить итальянский ИНН - индивидуальный налоговый номер;
• Открыть счет в итальянском банке;
• Подписать предложение о покупке  недвижимости, внеся задаток;
• Подписать заключительный нотариальный акт о покупке.
  

ИНН - индивидуальный налоговый номер, по которому итальянское государство идентифицирует каждую личность, проживающую или ведущую любую деятельность на его территории. Он понадобится вам не только для приобретения жилья, но и при любой попытке проявить какую-либо жизненную активность в Италии. При наличии паспорта с действующей шенгенской визой, его можно получить в любом местном отделении налоговой службы Италии.

По итальянскому законодательству расчет при покупке недвижимости можно производить из итальянского банка ордерным банковским чеком (итал. Assegno circolare) или со счета вашего банка непосредственно на счет продавцу.

Следует помнить, что все документы сделки составляются на итальянском языке, поэтому вам потребуется переводчик (например – русскоязычный агент по недвижимости). 

Уладив последние формальности можно приступить непосредственно к покупке. 

После выбора недвижимости и проверки регулярности строительство здания нашими специалистами, можно приступить к покупке. Процедура купли-продажи начинается с подписания так называемого предложения о покупке в которой оговариваются все детали объекта недвижимости, цена и условия оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 10%-20% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя Продавца. Если после подписания предложения какая-либо из сторон откажется от дальнейшей сделки, это влечет для нее материальную ответственность. Если отказывается продавец, то он выплачивает покупателю депозит в двойном размере. Если же от сделки отказывается покупатель, то он теряет сумму внесенного ранее депозита. На этом же этапе выплачиваются комисcионные   посреднику. Обычно размер комиссионных по договоренности составляет 3%-5% от цены продажи недвижимости. В Италии комиссионные всегда взимаются и с продавца и с покупателя.

Договор купли-продажи (итал. Сontratto di compravendita) подписывается только в конторе Нотариуса, который предварительно проверяет по документам юридическую чистоту сделки, заверяет факт подписания договора и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса чеками с итальянского счета. Только после этого подписание купчей будет возможно. Стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 4%. Перед подписанием Акта о покупке (Atto notarile), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю, Нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов. Далее контракт регистрируется Нотариусом в Регистрационном Бюро Недвижимости (итал. Conservatoria Registri Immobiliari), где ему присваивается регистрационный номер. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство. Регистрация права собственности занимает от пяти дней до двух месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами. Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.

Существуют разные налоги при покупке недвижимости, каждый случай должен оцениваться отдельно. Налоги рассчитываются из кадастровой стоимости здания, а не из рыночной стоимости, тем не менее, в принципе, нужно платить 3% от кадастровой стоимости, за первый дом и 10% от кадастровой стоимости за второи дом, за землю всегда 12% от кадастровой стоимости.

Каждый год нужно платить налоги на мусор (TASI), которые рассчитываются на основе квадратных метров дома, и налог на дом (IMU), который рассчитывается на основе кадастровой стоимости дома (не на покупной стоимости). Чтобы определить годовые суммы налогов, нужно сделать расчет для каждого объекта недвижимости отдельно. Однако, за дом 200 квадратных метров нужно платить около 1000 евро в год.

Послепродажное обслуживание